Zastavíme dražbu vašeho bytu nebo domu

Uhradíme exekuce a zástavní práva na nemovitosti

Zachráníme vaši nemovitost před nevýhodným prodejem pod cenou v dražbě

Zastavení dražby

Vyplacení dluhů na nemovitostech a zastavení dražby. Ušetříme vám peníze, které byste na dražbě prodělali.

Dražba je nejhorší řešení dluhů

Počet dlužníků v našem státě neustále přibývá a stále více nemovitostí míří do dražby. Ze zkušeností našich klientů víme, že nedobrovolná dražba se stává tou nejhorší noční můrou.

Nemovitost v exekuci se totiž draží za 2/3 odhadní ceny a když se v prvním kole neprodá, dražba se opakuje, ale už pouze za polovinu odhadní ceny. V případě soukromých dražitelů je nemovitost nabízena už v prvním kole jen za 50% znaleckého odhadu ceny nemovitosti a ten se obvykle pohybuje v dolním pásmu tržní ceny nemovitosti. Když od výsledku dražby odečteme ještě extrémně vysoké exekutorské poplatky, penále a náklady dražební společnosti, velmi často se stává, že konečná částka dosažená v dražbě je pouhým zlomkem skutečné tržní ceny nemovitosti. Po prodeji nemovitosti v dražbě většinou nepokryje čistý výtěžek z dražby celkovou výší dluhů, výše dlužné částky dlužníka se jen částečně sníží a exekutor pokračuje ve vymáhání pohledávky tím, že zvolí jiný způsob provedení exekuce, například srážkami ze mzdy nebo zabavením movitých věcí. Dlužník sice přišel o svůj dům či byt, nezbavil se však dluhů a ty jsou od něho nadále vymáhány. Dluh se stává jeho celoživotním společníkem. Cokoliv ve svém dalším životě vydělá nebo získá, je mu exekučně zabaveno.

Nezaplatili jste 3 splátky hypotéky? Očekávejte brzy dražbu nemovitosti

Podíl dlouhodobě nesplácených hypoték neustále roste. Proto banky musejí stále častěji v rámci uspokojení svých pohledávek přistoupit ke krajnímu řešení, a tím je nucený prodej či dražba nemovitosti. Vzhledem k nutnosti co nejrychleji zástavu zpeněžit je přirozené, že banky prodávají nemovitosti v dražbě hluboko pod tržní cenou, většinou posílají nemovitosti do dražeb za 50% jejich odhadní ceny. K tomuto krajnímu řešení formou dražebního jednání většina bank přistupuje po nezaplacení 3 hypotečních splátek.

Exekuce, hypotéka a dražba

Většina exekucí končí dražbou nemovitosti, pokud je dlužník jejím vlastníkem. Často si dlužník mylně myslí, že pokud má nemovitost zatíženou bankovní hypotékou, exekutor nemůže nemovitost poslat do dražby. Omyl! V dnešní době se běžně draží nemovitosti s hypotékou, a případná dražba nemovitosti nevyplatí ani samotnou hypotéku natož vymáhaný dluh. Proč k tomu dochází? Po vydražení nemovitosti si účtuje jako první exekutor odměnu za exekuční řízení a až na druhém místě je vyplacena hypoteční banka nebo případně další věřitel. Jak trpká realita pro dlužníky a jejich rodiny, kteří přicházejí o střechu nad hlavou!

Nízký dluh a dražba nemovitosti

Nemovitosti jsou postiženy dražbou, i když vymáhaná částka je nepoměrně nízká k hodnotě nemovitosti. Většina dlužníků je přesvědčena, že drobné dlužné částky nijak neohrožují jejich vlastnictví nemovitosti. Opět omyl! Je naprosto běžné, že pohledávka ve výši 30 tisíc Kč je exekutorem vymáhána prostřednictví dražby rodinného domu, který má hodnotu 2 miliony Kč.

Je možné vyhnout se dražbě?

Ano, je možné zastavit dražbu vaší nemovitosti. Jestliže je již nařízena dražba nemovitosti, byla vydaná dražební vyhláška nebo vás kontaktoval soudní znalec za účelem zhotovení znaleckého posudku ceny nemovitosti, začněte okamžitě jednat!

Dražba nemovitosti je vždy to nejhorší řešení vašich dluhů, na kterém budete extrémně finančně tratit!

Nabízíme vám okamžitou pomoc a kompletní právní servis. Zavolejte a poraďte se nezávazně o reálném a rychlém řešení vaší situace.

Pomoc se zastavením dražby:

  • vyplatíme všechny vaše dluhy až do výše 85% tržní ceny nemovitosti
  • budeme za vás okamžitě jednat s exekutory a věřiteli, zařídíme zrušení dražby vaší nemovitosti
  • pracujeme rychle, vyplácíme dluhy a exekuce do 3 dnů od předložení všech požadovaných dokumentů
  • neplatíte nám žádné poplatky předem
  • nezávaznou konzultaci a kompletní právní servis poskytujeme ZDARMA

Co je to dražba ?

Dražbou se rozumí takový prodej, kdy v určený den se nabízí určitá věc ke koupi neurčitému počtu zájemců a prodá se pak tomu, kdo nabídne nejvyšší částku. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně více věřitelů. Předmětem dražebního jednání (dražby) mohou být jak nemovitosti, tak věci movité, ale např. i podnik. Novým vlastníkem dražené věci se stává vydražitel, tedy zájemce, který při dražebním jednání učinil nejvyšší nabídku. Dražba se řídí zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Dle §2 písm. a) zákona o veřejných dražbách se jedná o veřejné jednání, jehož cílem je převod vlastnického práva k předmětu dražby.

Obecné podmínky pro konání dražby jsou následující:

• návrh navrhovatele na provedení dražby;

• předem neurčený okruh osobně přítomných osob na místě konání dražby nebo (v případě elektronické dražby) v prostředí veřejné datové sítě na určené internetové adrese;

• předem určené místo, datum a čas konání dražby;

• výzva k podávání nabídek;

• účastník musí složit tzv. dražební jistotu před zahájením dražby;

• musí být přítomen dražebník – člověk, který dražbu organizuje;

• musí být přítomen licitátor – člověk, který je oprávněn činit úkony na dražbě za dražebníka.

Průběh exekutorské dražby:

Dražba probíhá v čase a místě, jež je uvedeno v dražební vyhlášce, kterou soudní exekutor vydává za účelem nařízení dražebního jednání.

Po ověření totožnosti a složení dražební jistoty osobami, které se chtějí zúčastnit jako dražitelé, soudní exekutor na úvod seznámí účastníky s předmětem dražby, uvede popis věci a seznámí přítomné s obsahem dražební vyhlášky, jakož i s výší nejnižšího podání. Nejnižším podáním se rozumí minimální částka, za kterou je možno předmět dražby vydražit. Dále se po zahájení dražebního jednání zjišťuje případné předkupní právo, popř. exekutor oznámí, která věcná břemena a nájemní práva neuvedená v dražební vyhlášce na nemovitosti váznou. Následně jsou dražitelé vyzváni, aby činili svá podání. Podání se činí slovně za současného zvednutí čísla, které bylo dražiteli přiděleno. Uskutečněné podání soudní exekutor, který dražbu vede, slovně potvrdí. Pozor, dražitelé jsou svými podáními vázáni! Dražba pokračuje, dokud dražitelé na vyzvání slovy „poprvé“, „podruhé“ činí vyšší podání. Není-li učiněno další podání, soudní exekutor dražitele upozorní, že nebude-li učiněna vyšší nabídka, bude po slově „potřetí“ udělen příklep. Udělením příklepu pak dražební jednání končí.

Soudní exekutor rovněž poučí vydražitele o lhůtě pro zaplacení nejvyššího uskutečněného podání a o případných důsledcích nesplnění této povinnosti. Pokud totiž vydražitel nezaplatí nejvyšší podání, je povinen nahradit náklady, které vzniknou v souvislosti s dalším dražebním jednáním (tj. náklady opakované dražby), dále škodu, která vznikla tím, že nezaplatil nejvyšší podání a bylo-li při dalším dražebním jednání dosaženo nižší nejvyšší podání, tak i rozdíl na novém nejvyšším podání. Na tyto závazky se započítá dražební jistota složená vydražitelem (tj. dražebník si složenou jistotu nebo její část ponechá). Dražby dělíme na dvě skupiny - dobrovolnou a nedobrovolnou. V rámci exekučního řízení je využívaná nedobrovolná dražba. Účastníkem této dražby nesmí být dlužník sám, jeho manžel a osoby, které nesmějí nabývat vlastnictví k věcem, jejichž vlastníkem je dlužník. Dražba se musí ohlásit pomocí dražební vyhlášky, ve které je uvedeno, o jakou věc se jedná, místo, datum a čas konání dražby a další náležitosti uvedené v § 43 zákona o veřejných dražbách. V případech, kdy má dlužník více věřitelů, kteří své pohledávky rovněž uplatnili exekučně, koná dražbu ten exekutor, který vede exekuci s (časově) přednostním pořadím. Ostatní věřitelé téhož dlužníka se mohou se svými vykonatelnými pohledávkami do této dražby přihlásit.

Co lze dražit?

Draženy mohou být sepsané a zajištěné movité věci, s výjimkou těch, které jsou zákonem nebo soudním rozhodnutím z exekuce vyloučeny. Takto jsou vyloučeny například běžné oděvní součásti, obvyklé vybavení domácnosti, zdravotnické potřeby a jiné věci, které jejich vlastník potřebuje vzhledem ke svému zdravotnímu stavu, hotové peníze do částky dvojnásobku životního minima, zvířata, která nemají hospodářský užitek (domácí mazlíčci) a v neposlední řadě cennosti osobní povahy, mezi které lze řadit např. snubní prsten.

Pokud je povinný (dlužník) podnikatelem, nepodléhají exekuci například věci, které nezbytně nutně potřebuje k výkonu své podnikatelské činnosti. (To však neplatí, vázne-li na těchto věcech zástavní právo pro pohledávku, která je zároveň vymáhána.)

Předmětem dražby nemovitých věcí mohou být pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem (domy, budovy, garáže atd.), rovněž byty a nebytové prostory. Exekucí, tedy prodejem v dražbě, lze postihnout jak stavby evidované v katastru nemovitostí, tak stavby v katastru nemovitostí nezapsané, jako například družstevní byty.

Kdo se může dražby zúčastnit?

Dražby se může jako dražitel (zájemce o koupi) zúčastnit pouze ten, kdo do zahájení dražebního jednání zaplatí tzv. dražební jistotu, což je určitá finanční částka, jejíž výši stanovuje soudní exekutor; u prodeje movitých věcí se povinnost složit jistotu požaduje pouze u věci, jejíž hodnota převyšuje ekvivalent částky 45.000,- EUR. V případě prodeje nemovitostí se jedná o částku ve výši tří čtvrtin nejnižšího podání.

Nemůže-li nebo nechce-li se případný zájemce dražby účastnit osobně, může se zúčastnit prostřednictvím svého zástupce, fyzické osoby, která k tomuto musí být vybavena úředně ověřenou plnou mocí.

Za právnickou osobu, obec, kraj nebo stát mohou dražit fyzické osoby, které jsou oprávněny za ně jednat, případně zástupci s plnou mocí, kteří prokáží své oprávnění dražit úředně ověřenou listinou či plnou mocí.

Jednání je veřejné.

Kdo se nemůže dražby zúčastnit?

Dražitelem nemůže být:

• povinný (dlužník), tedy osoba, jejíž věc má být dražena a  • manžel povinného

• dražiteli rovněž nemohou být soudní exekutoři, jejich zaměstnanci, soudci, zaměstnanci soudů a dále osoby, kterým v nabytí majetku brání jiný předpis

• tzv „obmeškaný vydražitel“ (vydražitel, který v dražbě nemovitostí nedoplatil přes výzvu nejvyšší podání a zmařil tak dražbu)

Další podmínky dražby

Podmínkou účasti na dražebním jednání je prokázání totožnosti. Nedraží-li zájemce osobně, je třeba, aby jeho zástupce byl vybaven úředně ověřenou plnou mocí či jinou listinou, jíž prokáže, že je oprávněn zúčastnit se dražebního jednání.

Pokud zájemce nesložil dražební jistotu předem, je třeba pro účast na dražebním jednání mít rovněž s sebou příslušnou finanční hotovost na složení této jistoty a u dražby movitých věcí na doplacení nejvyššího podání.

Při dražbě movitých věcí musí vydražitel nejvyšší podání (nebo doplatek nejvyššího podání) ihned na místě zaplatit, jinak se věc draží znovu a bez jeho účasti. Výjimkou jsou případy, kdy by takto hrazená hotovost přesáhla limit 350 000,- Kč (zák. 254/2004 Sb.), zde pak je k doplacení stanovena lhůta 7 dnů od udělení příklepu.

U dražby nemovitostí je k doplacení nejvyššího podání stanovena soudním exekutorem lhůta v usnesení o příklepu (počíná dnem právní moci příklepu a nesmí být delší než 2 měsíce).

Co je to dražební vyhláška?

Dražební vyhláška k prodeji nemovitosti je rozhodnutím soudního exekutora, ve kterém jsou uvedeny skutečnosti jako je čas a místo dražebního roku, označení předmětu dražby a příslušenství, výsledná cena, nejnižší podání apod. Dražební vyhláška je kromě povinného (osoby, jejíž nemovitost je předmětem dražby) doručována i jeho manželovi, a dalším subjektům dle typu dražby (např. katastrální, obecní a finanční úřad). Dražební vyhláška se zveřejňuje na úřední desce exekutora, případně v místě obvyklým způsobem prostřednictvím obecního úřadu. Rovněž je zveřejněna na Portálu dražeb (www.portaldrazeb.cz) a v Centrální evidenci exekucí (www.ceecr.cz).

Jaké výhody mají spoluvlastníci dražené nemovitosti?

Spoluvlastníci nemovitosti mají k dražené nemovitosti zákonné předkupní právo. Jeho uplatnění má však pouze výhodu při účasti spoluvlastníka na dražbě a případného shodného podání. V takových případech se vydražitel určuje losem, pokud však shodné podání učinila i osoba oprávněná z předkupního práva, udělí se jí příklep nejprve této osobě. Udělením příklepu předkupní právo zaniká.

Naproti tomu manžel povinného se nemůže dražby nemovitosti zúčastnit.

Co je to dražební jistota?

Dražební jistota představuje částku, jejíž výši stanovuje soudní exekutor dražební vyhláškou, přičemž její zaplacení je nezbytnou podmínkou pro účast v dražbě. Zájemce o koupi dražené nemovitosti, případně věci movité je povinen složit dražební jistotu před zahájením dražebního jednání buď v hotovosti do pokladny soudního exekutora, nebo platbou na jeho účet.

Výše dražební jistoty je stanovována případ od případu, nejvýše však v částce, která nepřevyšuje ¾ nejnižšího podání. Vydražiteli se pak tato částka započte na jeho nejvyšší podání, představuje tedy jakousi zálohu. Ostatním dražitelům, jimž nebyl udělen příklep, je jistota po skončení dražebního jednání vrácena.

Dražební jistota je vyžadována jednak pro případ nezaplacení nejvyššího podání jako určitá pojistka, aby byly uhrazeny alespoň náklady spojené se zmařenou dražbou a jednak jako prostředek, který zamezí tomu, aby se dražby účastnily osoby, které nemají o předmět dražby opravdový zájem.

Co je to nejnižší podání v exekutorské dražbě?

Nejnižším podáním se rozumí taková nabídka dražitele, která představuje minimum, za které je předmět dražby možné vydražit.

V případě dražby movitých věcí je nejnižší podání určeno částkou ve výši 1/3 rozhodné ceny.

V případě dražby nemovitostí ve výši 2/3 výsledné ceny nemovitosti. Pokud při prvním dražebním jednání není nemovitost vydražena, je při druhé dražbě nejnižší podání sníženo na ½ výsledné ceny, při třetí dražbě na 40% výsledné ceny, ve třetí dražbě na 30% a při páté dražbě na 25% výsledné ceny. Tento nový postup má zabránit opakovaně neúčelně navrhovanému dražebnímu jednání.

Kdo určuje cenu nemovitosti a podle čeho?

Má-li být přistoupeno k dražbě nemovitosti, je soudním exekutorem vždy ustanoven znalec, jemuž je usnesením uloženo, aby zjistil obvyklou cenu nemovitosti, včetně jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Znalec vypracuje posudek, který musí zahrnovat všechny skutečnosti, na základě kterých ke stanovené ceně dospěl. Soudní exekutor pak cenu nemovitosti určí na základě znaleckého posudku, který má k dispozici. Od ocenění je možno upustit, jestliže nemovitost i s příslušenstvím již byla oceněna popsaným způsobem dříve, a okolnosti pro ocenění zůstaly nezměněny.

Od takto určené ceny je odvozeno nejnižší podání, které je stanoveno dražební vyhláškou. Není-li cena movité věci stanovena úředně podle zákona o cenách, je stanovena odhadem vykonavatele soudního exekutora. Pokud jde o případ, kdy k určení ceny nepostačují znalosti a zkušenosti vykonavatele, vydá soudní exekutor usnesení, jímž je ustanoven znalec k ocenění věci. Znalci je uloženo, aby za účelem stanovení ceny vypracoval znalecký posudek.

Co je to předražek?

Novelou byl do občanského soudního řádu vložen nový institut předražku, který se do našeho právního řádu v podstatě vrací. Díky předražku může již vydraženou nemovitost získat při splnění dalších podmínek osoba, která se dražby neúčastnila, s výjimkou osob, které se dražit nesmějí. Každý může do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o udělení příklepu exekutorovi navrhnout, že vydraženou nemovitost chce do svého vlastnictví nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než za kterou byla prodána v dražbě.

Ve stejně krátké lhůtě je však tato osoba povinna navrhovanou zvýšenou částku též uhradit na účet exekutora.

Jsou-li tyto podmínky splněny, a ten, komu byl příklep udělen, své nejvyšší podání do tří dnů nedorovná, usnesení o příklepu se zruší a nahradí se usnesením o předražku.

Další kroky při exekutorské dražbě nemovitosti

Vydražitel je oprávněn převzít nemovitost s příslušenstvím dnem následujícím po doplacení nejvyššího podání, nejdříve však k uplynutí lhůty k podání předražku. Vydražitel je povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu k tomu určí soudní exekutor, přičemž tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy usnesení o příklepu nabylo právní moci. Na nejvyšší podání se započítá vydražitelem složená dražební jistota. Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání soudní exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad.

Vydražitel se však stává vlastníkem vydražené nemovitosti až poté, co nabylo usnesení o příklepu právní moci a zároveň bylo zaplaceno jím učiněné nejvyšší podání, a to zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu, tj. ke dni dražebního jednání.

Případné právní vady na vydražené nemovitosti v podobě exekučních příkazů ostatních soudních exekutorů budou na základě pravomocného usnesení o příklepu a potvrzení o zaplacení nejvyššího podání zrušeny - provedením exekuce zanikají účinky všech vydaných exekučních příkazů. Zástavní práva váznoucí na nemovitosti budou katastrálním úřadem odstraněna po právní moci rozvrhového usnesení, o čemž soudní exekutor příslušný katastrální úřad vyrozumí.

U dražby movité věci je třeba zaplatit nejvyšší podání ihned, jinak se věc draží znovu. V případě, že nejvyšší podání přesahuje částku stanovenou jako nejvyšší možnou pro platbu v hotovosti dle zvl. právního předpisu (zák. č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti), je třeba doplatit nejvyšší podání ve lhůtě sedmi dnů od udělení příklepu.

Na vydražitele movité věci, který zaplatí řádně a včas nejvyšší podání, přechází vlastnické právo s právními účinky k okamžiku udělení příklepu. Na žádost vydražitele vydá exekutor o přechodu práva k vydražené věci potvrzení.